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住房信貸政策應更加審慎

發布時間:2018-08-16  來源:玉林房產網  

相較于各地出臺的限購政策,住房信貸政策對于調整房地產市場短期的投資性需求、投機性需求都有著更為明顯的作用。中共中央政治局會議強調,堅決遏制房價上漲,凸顯了中央解決房地產市場問題的決心。在這種情況下,商業銀行對住房信貸政策的調整和實施應該更加審慎,應根據區域、需求不同實行差別化對待,服從和服務于房地產市場平穩健康發展的總體要求

近期,我國住房信貸市場發生的變化引發了人們的關注。其一是,自2017年1月份以來,個人住房貸款利率連續19個月上升;其二是,有報道稱部分商業銀行擬對個人住房貸款首套房利率微調,后證實并非如此,引起廣泛關注。住房信貸政策關系房地產調控大局,與老百姓切身利益息息相關,對相關政策調整和業務經營應更加審慎。

不可否認,金融是房地產市場的血脈。2017年,我國個人住房貸款余額首次突破20萬億元,達21.86萬億元,同比增長22.2%,仍然保持較快速度。同時,仍有部分個人消費貸款等違規流入房地產市場。大量信貸資金進入房市,既有我國居民住房真實需求不斷增長的影響,更是房價大幅上漲刺激下居民投資熱情所致。

相較于各地出臺的限購政策,住房信貸政策對于調整房地產市場短期的投資性需求、投機性需求都有著更為明顯的作用。研究表明,貸款利率、首付比例對購房者收入、財產及貸款年限的限制等,都會影響到購房成本,進而影響到消費者的購房行為。調整住房信貸政策,可以從調整貸款總量、貸款價格、貸款條件、貸款首付以及貸款期限等方面入手,量價并舉,長短結合,既調控總量又調整價格,既著眼當下又引導預期。

今年以來,我國貨幣政策邊際放松,銀行間流動性趨于充裕,市場預期很可能會引起新一輪房價上漲。近日召開的中共中央政治局會議強調,堅決遏制房價上漲,凸顯了中央解決房地產市場問題的決心。在這種情況下,商業銀行對住房信貸政策的調整和實施應該更加審慎,應根據區域、需求不同實行差別化對待,服從和服務于房地產市場平穩健康發展的總體要求。

從區域看,應堅持因城施策。對于部分房價上漲較快的熱點城市,整體上應繼續嚴格控制貸款總量,主動上調貸款利率,適當收緊貸款條件,并提高貸款首付比例。對部分房地產庫存量較高的三四線城市,商業銀行可在風險可控的前提下,合理發揮住房信貸的杠桿作用,從貸款利率、貸款條件、貸款首付等方面適度加大支持力度,助力房地產市場“去庫存”。

從需求看,對不同的購房需求應區別對待。必須看到,我國城鎮化還將持續較長時間,不少居民特別是中小城市居民較強的購房需求未得到有效滿足。應區分不同客戶,合理滿足自住型和改善型購房需求,堅決抑制投資性、投機性購房需求。同時,要加快金融產品創新步伐,加大對住房租賃市場的支持和服務,推動落實“房子是用來住的,不是用來炒的”定位。

在差別化住房信貸政策實施過程中,還要采取措施,防止部分人群利用“假結婚”“假離婚”等手段鉆空子,使住房信貸政策及相應措施走形變樣。

2003年,央行發布的《關于進一步加強房地產信貸業務管理的通知》,首次提出了個人住房貸款差別化管理理念,強調針對不同的購房人,采取不同的住房信貸政策?傮w而言,在政策框架之內的個人住房貸款利率調整應該交由商業銀行決定。但也要看到,近年來我國家庭部門的杠桿率上升較快,潛在風險不斷累積。在近來流動性較為充裕、負債成本有所下降的情況下,商業銀行應該保持清醒認識,審慎經營個人住房貸款業務,不向市場發出錯誤信號。這既是防控自身經營風險的需要,也有利于穩定家庭部門杠桿、抑制房地產市場泡沫。

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